【案情简介】

2018年12月20日,王某与甲公司签订了门面租赁合同，合同约定租赁期限三年，时间为2018年12月21日起至2021年12月20日止。月租金为17500元，按季度缴纳，保证金为2万元。

2019年4月份，甲公司接到市政通知，为配合沿江建设立面整治及道路景观建设，需要全面腾退该区域门面。接到通知后，甲公司向王某发出了解除合同通知函，双方因该租赁合同解除事宜发生纠纷。

双方当事人共同自愿申请永清街人民调委会进行调解。

 

【争议焦点】

本案的争议焦点在于：

①  因城市建设因素导致租赁合同无法履行是否属于不可抗力？

②  甲公司是否需要承担违约责任？

 

【法律分析】

01

该情形是否属于不可抗力因素？

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

本案中甲公司接到市政通知，为配合沿江建设立面整治及道路景观建设，需对该处门面进行腾退，属于不可抗力因素中的政府行为，甲公司可就此提出抗辩。

02

甲公司是否需承担违约责任？

《合同法》第117条对不可抗力的免责问题作了规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响的大小，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”根据《合同法》第118条的规定，发生不可抗力后，当事人一方负有两项义务：(一)及时通知义务。未及时通知，造成损失扩大的，对扩大部分不可免责。(二)证明义务。须向对方证明所称不可抗力确实存在。

本案中甲公司确因不可抗力不能履行合同，且尽到及时通知及提供证明的义务，可主张免除责任。

 

 

【处理结果】

在永清街调委会的协调下，王某与甲公司一致同意终止2018年12月20日双方所签订的门面租赁合同。

甲公司一次性支付给王某一笔款项，包括店门不可拆卸装饰物残值补偿费、保证金、剩余租金及预交电费。双方就此事不再发生任何争议。

 

【典型意义】

在城市快速发展的过程中，此类纠纷偶有发生。在处理此类问题时，我们需要注意：

（1）合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；

（2）不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；

（3）不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

为进一步改善城市环境，大家更应当凝心聚力，在维护居民自身合法权益的基础上，尊重公共利益，促进武汉法治与和谐进程。