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【以案释法】 从一则案例看房屋买卖合同解除权的行使
发布时间：2018-09-10 11:00 浏览次数：次
发布时间：2018-09-10 11:00 浏览次数：次
从一则案例看房屋买卖合同解除权的行使
【案情简介】2016年6月19日，彭某、潘某与唐某、陈某以及经纪代理方武汉xx房地产经纪服务有限公司（以下简称xx公司）签订一份《存量房居间（买卖）合同》》，合同约定唐某、陈某将涉案房屋出售给彭某、潘某，并约定房屋付款方式：在彭某、潘某第一次贷款审批未通过的情况下，可以通过变更贷款银行方式申请第二次贷款，如果第二次贷款审批仍未通过，则可以通过交付全款的方式购房。xx公司接受彭某、潘某委托为其办理商业贷款并办理双方后期交易手续。2016年9月1日xx公司向银行申请贷款，未通过银行审批。2016年9月22日xx公司重新向另一银行提出贷款申请。卖方唐某、陈某获悉后唐某曾担心买方贷款无法获批，经沟通，2016年10月13日，唐某将申请贷款所需资料交给xx公司，xx公司向银行提交资料重新进行贷款审批流程。2016年10月22日，唐勇短信通知吉家公司明确表示其拒绝出售所涉房屋。2016年11月7日，xx公司通知唐某买方贷款审批已通过，并要求唐某办理房屋还款过户手续。但唐某坚持要求解约，并在短信中表示愿意按双倍定金和中介费赔偿承担违约责任。2016年11月27日，xx公司向彭某、潘某通知唐某要求解除合同。另外，2016年10月2日、11月14日，武汉市政府出台房地产调控政策，本案讼争的房屋在调控区域内。
2017年1月4日，彭某、潘某向一审法院提起民事诉讼，请求唐某、陈某继续履行《存量房居间（买卖）合同》》，办理案件所涉房产过户手续。而唐某、陈某则向法院提起反诉，请求确认房屋买卖合同于2016年11月27日解除。
【裁判结果】
一审法院认定，履约过程中彭某、潘某依约支付定金、佣金等费用，积极办理贷款手续，不存在违约行为。唐某在政府房地产调控政策出台之后、认为买方不符合申请贷款条件并以行使不安抗辩权为由要求解除合同，但彭某、潘某此次购房并不属于上述文件限购限贷范围，且合同约定可通过交付全款的付款方式购房，彭某、潘某并未迟延支付房款或拒绝支付房款，唐某的解约要求缺乏事实依据。在房地产市场行为变化的情况下，合同继续履行或解除应由守约方选择，唐某要求解除合同，缺乏合同依据。一审法院对唐某反诉要求确认合同解除的请求不予支持，判决支持彭某、潘某的诉讼请求，唐某、陈某应对其拒绝出售房屋承担违约责任，并应继续履行房屋买卖合同。唐某、陈某不服上诉至二审法院。二审法院认为唐某未提交新的充分的证据证明彭某、潘某存在违约行为使得其有权行使合同解除权，且涉案房屋买卖合同签订在限购政策出台前，不存在履行不能的情形，一审法院判决具有事实和法律依据，判决驳回唐某、陈某要求确认合同于2016年11月27日解除的上诉请求，维持原判。
【法律分析】
1、合同卖方不享有合同解除权
本案《存量房居间（买卖）合同》签订于2016年6月19日，根据合同约定，卖方唐某、陈某将涉案房屋出售给彭某、潘某，在彭某、潘某第一次贷款审批未通过的情况下，可以通过变更贷款银行方式申请第二次贷款，如果第二次贷款审批仍未通过，则可通过交付全款的方式购房。唐某、陈某在一审反诉与二审上诉中均请求确认合同解除，理由为合同买方未成功获批贷款，已严重超出付款预期，妨碍己方卖房后再换购大房屋的目的，其合同目的无法实现。且唐某认为根据武汉市房地产调控政策，彭某、潘某已购买两套房，不符合申请贷款条件，解除合同系行使不安抗辩权。
本案当事人在合同中未事先约定合同解除事由，双方无约定解除权。《合同法》第94条规定了合同解除的法定情形，其中第(三)项明确“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”作为法定事由之一。“不能实现合同目的”的根本违约行为，是合同法定解除权产生的主要原因，而根本违约须同时满足存在违约事实、违约后果的严重性以及违约方对违约后果的可预知性这三个条件。
首先，本案中房屋买卖合同签订后，买方彭某、潘某依约支付了定金、佣金等费用，积极办理贷款手续，在第一次贷款无法获批后又及时向其他银行重新申请贷款，表明其履行合同的积极意愿。银行贷款审批流程需要一定时间，合同一方应给予相对方相应的付款时间，这符合交易信赖的要求。2016年11月7日，买方银行贷款审批已通过，彭某、潘某并无未按合同约定迟延支付房款或拒绝支付房款的违约行为，不构成根本违约所要求的重大违约事实。在彭某、潘某无根本违约行为时唐某要求解除合同，缺乏事实依据。
其次，根本违约情形下的合同目的须为双方当事人签订合同时直接的合同可期待利益而非间接利益。唐某上诉所称“妨碍上诉人卖房后再换购大房屋的目的，导致上诉人合同目的无法实现”，而房屋买卖合同对于卖方而言其主要目的在于取得房产交易价格而非“再换购大房屋”，在买方已经支付首付款以及获得贷款审批之后卖方唐某、陈某的合同目的实际上已经能够实现，其并不符合享有合同法定解除权的条件，其以行使不安抗辩权、合同目的无法实现为由要求解除合同无法获得支持。
最后，彭某、潘某在履约过程中并无违约行为，在房地产市场行为变化的情况下，为保障守约方的合法权益，合同继续履行或解除应由守约方选择。彭某、潘某未行使合同解除权而起诉请求继续履行合同，唐某要求解除合同，缺乏合同依据。
2、本案房地产调控限购政策不影响合同履行
本案房屋买卖合同在履行的过程中，房地产调控限购限贷政策出台，合同履行的外部环境发生变化。唐某、陈某提出彭某、潘某符合限购政策以作为己方解除合同的理由之一。房地产调控政策于2016年10月2日、11月14日出台，而本案合同签订于2016年6月19日，在限购限贷政策出台前合同成立生效，双方当事人基于意思表示一致签订合同，应本着合同信守、善意原则积极履行约定义务。2016年11月7日，xx公司通知卖方唐某买方的贷款审批已经通过，这表明涉案房屋买卖合同并不存在履行不能的情形。唐某一方不享有合同解除权，而其明确表示不愿意出卖房屋，未办理房产过户手续，已构成违约，应承担违约责任。
（二）对合同解除权行使的思考
1、根本违约有效地限制了合同解除
我国《合同法》第94条规定了当事人可以解除合同的四种法定情形，其中第2-4项是针对违约情形所作出的规定，包括履行期届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法条从违约后果的严重性方面来认定根本违约，重大违约行为引起的严重违约后果即“致使不能实现合同目的”，合同目的落空或不可期待，实即根本违约。在审理该类案件中，当事人往往会提出对方延迟付款、延迟贷款、限购限贷政策等违约情形，在审判时应当注意区别一般违约情形及根本违约情形，只要当事人在合同约定范围内已经尽到了基本付款义务，则一般不能认定为根本违约。根本违约是合同当事人法定解除权的重要发生原因，而另一方面其又是对当事人解除合同权利的重要限制。只有违约行为对非违约方造成实质性、严重性的损害使得其订立合同的目的无法实现时，当事人始能寻求根本违约救济方式，才可能行使合同解除权。
可以说，确立根本违约制度的重要意义，并不仅在于使非违约方在另一方违约的情况下寻求解除合同的救济途径，更主要在于严格限定合同解除权的行使，限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利，从而维护交易安全。只有在根本违约的情况下，非违约方才享有单方的合同解除权从而终止合同的效力。在一方当事人轻微违约的情形下，若相对方能够轻易解除合同，实际上是对合同解除权的滥用，也从根本上违反了诚实信用原则。本案中房屋买方在合同签订后积极履行合同义务，也不存在履行不能的情形，不存在买方根本违约的事实依据，卖方唐某、陈某不享有法定的合同解除权，且房屋买卖合同双方亦无约定解除合同的事由，当事人无约定解除权，法院判决合同继续履行的处理方式是可取的。
2、解除合同与法官的自由裁量权
根本违约与合同解除的关系表现为通过根本违约的认定，赋予非违约方合同解除权的同时亦严格限制其滥用权利。根本违约导致了法定合同解除权的发生，但根本违约的认定标准是严格的，违约事实、违约后果以及违约方的主观意志三个条件环环相扣，必须同时满足。
由于市场交易环境纷繁复杂，在特定的涉诉合同纠纷的司法实践中是否构成根本违约、当事人是否有权行使合同解除权有赖于法官解释合同及其自由裁量权的行使。法官应秉持着公正衡平的原则结合特定合同争议的具体案情，对合同违约事实与损害后果的因果关系、损害后果的严重性、合同预期利益以及确定当事人可预知性的时间点等一系列具体问题进行判断与裁量，以作出公平、合理的关于根本违约、解除合同的裁判。
【典型意义】
从严适用合同解除，维护市场交易诚信与安全
《合同法》的重要价值取向即鼓励合法、正当、公平自愿的交易，充分尊重当事人的自由意志，维护合同当事人的合法权益及交易安全，保障市场交易顺利进行从而稳定经济秩序，促进市场资源充分有效利用和经济的快速发展。基于当事人意思表示一致而成立的合同对当事人产生法律约束力，任何对合同权利义务的变更、履行、终止均应以双方合意为基础，任何一方当事人对自己约定的违背是对相对方自由意志的干涉和侵犯。根本违约严格的认定标准限制了合同当事人解除合同的条件，若允许一方在合同目的仍可实现时仅基于自身利益而擅自解除既有的合同关系，无疑使得合同的拘束力以及市场交易的道德环境遭到破坏，违背诚实信用原则。
司法裁判应当切实发挥其引导作用，依法促进社会诚信建设。法院在审理合同、物权等民事纠纷过程中，应当树立合同自由与合同正义兼顾意识，通过违约责任制度等加大对违背诚信行为制裁力度，维护诚实守信者的合法权益，推动构建合同交易市场诚信体系。在司法实践中认定根本违约以及当事人是否享有合同解除权赋予了法官裁量权，本案中一审、二审法院的判决都倾向于从严适用根本违约的情形，严格督促合同解除权的依法行使，判决双方当事人依照约定继续履行合同义务，保障涉案房屋买卖合同的有效性与法律约束力，以实现当事人订立合同时所期待的利益。本案以判决的形式宣扬了公平正义的理念，对房地产交易市场诚实信用原则下的健康发展将产生积极的影响。