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社区法治夜话 话“疗”物业那些烦心事（江汉区普法办）
发布时间：2018-10-16 17:28 浏览次数：次
发布时间：2018-10-16 17:28 浏览次数：次
【活动概况】
2018年6月27日晚上7点半至9点，江汉区普法办联合区司法局、区房管局、区民政局、常青街办事处在常青街发展社区开展了别开生面的“法治夜话”活动。活动中，针对小区居民亟需的物业管理问题开具“法治降暑贴”， 发展社区张典律师、区房管局物业科负责人等以对话交谈的方式现场为居民释疑解惑，搭建沟通的桥梁纽带，促进矛盾问题的解决。“法治夜话”活动是落实政法干部进社区，实施“法润民心·普法惠民”工程的创新举措,是区普法办、区司法局拓展法治宣传阵地，创新普法形式，开启新时代普法惠民的一项新尝试。业主、物业公司代表均表示活动形式好，希望今后能够更多地组织开展类似活动。
【重点宣传内容】
5、几年来一直拖欠物业管理费及房屋公共维修金，物业公司该如何追缴管理费及滞纳金？
物业公司依据合同对小区进行物业管理，业主作为小区业主即物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费及房屋公共维修金。对于物业服务企业的滞纳金诉求，在司法实践中一般亦遵循合同约定的原则。即合同有约定的，按照合同约定条款处理；合同未约定的，以银行同期贷款利息为标准。当然，如果物业公司服务质量存在瑕疵的，一般可以免除业主支付滞纳金的义务。但是，业主应当承担提供证据证明物业公司管理存在瑕疵。律师提示：(1)物业公司一定要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效;(2)主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料;(3)自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料;(4)追缴物业费之前，最好依法履行催告程序。
【活动特点和效果】
一是实施精准普法，突出普法效果。此次宣传重点针对小区物业纠纷问题，资深法律专家以业主、业主委员会与物业公司之间的法律关系为主要内容，精选典型案例分析判别常见物业纠纷中的法律依据，明确物业公司、业主委员会、业主各自的权利义务，增强物业公司与小区公民的法律意识，提升小区自治能力，将物业纠纷纳入法治化解决渠道，促进社区的和谐稳定,得到了参与活动的干部群众的点赞。
二是强调法治体验，突出互动参与。通过精选案例、现场与居民座谈、问答聊天等方式，解决现实生活中普遍存在的，群众高度关注的法律问题。从理性的视觉把握三者的责权利关系，运用法律的武器正确维护各自合法权益，妥善处理矛盾纠纷。在群众中普及法律知识，及时宣传中央、省、市最新《物业管理条例》的新规定、新变化，使业主、物业、业委会对三方的权利和义务有更进一步的了解，提升了法律问题的现实感，有助于引导普法受众在体验法律问答的过程中感受法治的温度，逐步形成将法治作为日常生活方式的习惯。
三是创新普法形式，深化法律六进。“法治夜话”活动结合居民的闲暇时间，开展普法活动，使居民在家门口就能学到一手的法律知识。同时有针对性地对居民生活中遇到的一些法律问题，请律师参与其中，进行互动式专业解答，促进矛盾问题的解决,是区普法办、区司法局拓展法治宣传阵地，创新普法形式，深化“法律六进”，开启新时代普法惠民的一项新尝试，效果良好。
2018年6月27日晚上7点半至9点，江汉区普法办联合区司法局、区房管局、区民政局、常青街办事处在常青街发展社区开展了别开生面的“法治夜话”活动。活动中，针对小区居民亟需的物业管理问题开具“法治降暑贴”， 发展社区张典律师、区房管局物业科负责人等以对话交谈的方式现场为居民释疑解惑，搭建沟通的桥梁纽带，促进矛盾问题的解决。“法治夜话”活动是落实政法干部进社区，实施“法润民心·普法惠民”工程的创新举措,是区普法办、区司法局拓展法治宣传阵地，创新普法形式，开启新时代普法惠民的一项新尝试。业主、物业公司代表均表示活动形式好，希望今后能够更多地组织开展类似活动。
【重点宣传内容】
1、业主不满物业服务，能否以此为由拒不服从物业管理，不缴物业管理费？
物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个别业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。2、业主委员会与物业联名公告决定提高物业管理服务费标准，是否有效？
按照《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》中对物业费等调整的程序规定,物业企业如果要进行物业价格调整,首先应该在小区内公示成本并表明价格调整的需求;然后向辖区内街道办及区里物价、房管等部门提出申请。对于有业主委员会的小区,还要将此申请提交给业委会。申请通过后,在辖区内街道办、居委会参与下,组织业主进行投票,如果过半业主同意,则认可此次价格调整,履行调价手续。此后,要与业主或业主委员会重新订立合同,合同应在区物价局、房管局等主管部门处备案。3、业委会是否有权诉讼要求物业公司公开物业费收支明细账目？
享有知情权的主体是业主而并非是业主委员会，业委会就公共事项维权时，应事先经过业主大会授权。《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。4、业主财产被盗，物业公司是否应承担赔偿责任 ？
物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。5、几年来一直拖欠物业管理费及房屋公共维修金，物业公司该如何追缴管理费及滞纳金？
物业公司依据合同对小区进行物业管理，业主作为小区业主即物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费及房屋公共维修金。对于物业服务企业的滞纳金诉求，在司法实践中一般亦遵循合同约定的原则。即合同有约定的，按照合同约定条款处理；合同未约定的，以银行同期贷款利息为标准。当然，如果物业公司服务质量存在瑕疵的，一般可以免除业主支付滞纳金的义务。但是，业主应当承担提供证据证明物业公司管理存在瑕疵。律师提示：(1)物业公司一定要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效;(2)主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料;(3)自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料;(4)追缴物业费之前，最好依法履行催告程序。
【活动特点和效果】
一是实施精准普法，突出普法效果。此次宣传重点针对小区物业纠纷问题，资深法律专家以业主、业主委员会与物业公司之间的法律关系为主要内容，精选典型案例分析判别常见物业纠纷中的法律依据，明确物业公司、业主委员会、业主各自的权利义务，增强物业公司与小区公民的法律意识，提升小区自治能力，将物业纠纷纳入法治化解决渠道，促进社区的和谐稳定,得到了参与活动的干部群众的点赞。
二是强调法治体验，突出互动参与。通过精选案例、现场与居民座谈、问答聊天等方式，解决现实生活中普遍存在的，群众高度关注的法律问题。从理性的视觉把握三者的责权利关系，运用法律的武器正确维护各自合法权益，妥善处理矛盾纠纷。在群众中普及法律知识，及时宣传中央、省、市最新《物业管理条例》的新规定、新变化，使业主、物业、业委会对三方的权利和义务有更进一步的了解，提升了法律问题的现实感，有助于引导普法受众在体验法律问答的过程中感受法治的温度，逐步形成将法治作为日常生活方式的习惯。
三是创新普法形式，深化法律六进。“法治夜话”活动结合居民的闲暇时间，开展普法活动，使居民在家门口就能学到一手的法律知识。同时有针对性地对居民生活中遇到的一些法律问题，请律师参与其中，进行互动式专业解答，促进矛盾问题的解决,是区普法办、区司法局拓展法治宣传阵地，创新普法形式，深化“法律六进”，开启新时代普法惠民的一项新尝试，效果良好。