案件详情

居民乔某于2023年购得某小区别墅一套，该房产自带车库系开发商无偿赠送给房屋购买人使用，且车库管理费包含在物业费中一并收取。入住后由于乔某认为该小区的物业管理服务存在重大瑕疵，遂于2024年元月份开始拒绝支付物业管理费。该小区物业公司于是以乔某未支付物业费、车辆管理系统不能识别为由，每次按照临时停车标准收取了乔某的停车费合计114元。乔某与物业公司交涉未果，遂向法院提起诉讼，要求物业公司返还停车费。

调查与处理

经法院调查，乔某和物业公司均认可在2022年之前并未单独收取小区别墅自带车库的停车费，物业公司也承诺如果乔某支付物业费，会将该收取的停车费抵扣物业费；但是物业公司认为其对未支付物业费的业主单独收取停车费的行为已通过小区业委会同意，并出示了小区业委会出具的证明一份。最终法院认为，根据该小区《物业合同》的相关约定，小区私家所有权车库的车辆停泊服务费按照车库管理费的标准按月收取；如果需要修改物业合同，需要召开业主大会表决通过，而不是由业委会与物业公司直接修改；因此物业公司的主张没有法律依据。最终法院判决物业公司立即向乔某返还停车费114元。

法律分析

根据《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十一条之规定，以及《武汉市物业管理条例》（2010版）第四十九条、第五十一条、第五十二条之规定，物业服务企业由业主大会选聘，业主委员会应当代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，具体的物业收费标准应当由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；并且物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

因此：

01

物业服务合同的具体内容应当由业主大会表决通过，并由业主委员会代表全体业主与物业公司以书面方式签订；业主委员会不能自行决定修改物业服务合同的内容，修改物业服务合同条款也必须经过业主大会表决通过，或者得到业主大会的明确授权；物业公司主张业主委员会与物业公司就物业服务合同的内容已经达成补充条款、是以口头方式约定、已经约定成俗的辩论意见完全没有事实依据，也是明显违法的。

02

物业范围内的全体业主对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准是有知情权的，物业服务合同的具体内容必须在物业范围内进行公示以便业主知晓；物业公司故意隐瞒其收费内容也是明显违法的。

03

物业公司收取费用的范围及方式应当按照物业服务合同的约定，而不能自行决定增加、变更收费内容；物业公司声称一直在小区采取的“别墅业主如果未按时交纳物业服务费，就按临时停车标准收取停车费”的收费方式显然超出了物业服务合同的约定范围，明显违法。

典型意义

近几年，随着商品房市场的火爆，以及人们对居住质量的要求越来越高，物业服务合同纠纷的发生也越来越普遍；特别是经常出现有部分物业公司利用其管理小区物业而掌握的有利条件，实施了一些侵犯业主合法权益的行为。本案对于业主合法维权起到很好的借鉴作用。