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【以案释法】为担保债权而委托卖房，受托人亦应维护委托人利益
发布时间：2020-12-24 15:56 浏览次数：次
发布时间：2020-12-24 15:56 浏览次数：次
【案情简介】
2014年12月25日，甲方（借款人）王某与乙方（出借人、抵押权人）梁某、张某签订《抵押借款合同》，约定乙方向甲方出借600,000元用于生意周转使用，借款期限为12个月，自2014年12月25日起至2015年12月24日止，月息2%，还款方式为按月付息、到期还本。
甲方以房屋一套作为借款抵押，并配合乙方到房地部门办理抵押手续，并约定在借款期限内，如甲方未按照约定借款用途使用该笔借款，或甲方未按约定全额支付任何一期应分期偿还的借款，或借款期间甲方遭受他人对其提起的索偿在50,000元以上的诉讼、仲裁或者甲方的主要资产等被查封、扣押、执行等，或甲方在借款期间与乙方失去联系或下落不明的等其他严重影响或威胁甲方的偿还能力的事件，则乙方均有权单方宣布借款提前到期，甲方应在乙方宣布的提前到期日起三日内一次性归还借款余下的所有本金、利息和逾期违约金。甲方处王某签名捺印，乙方处梁某、张某签名捺印。
同日，王某出具《委托书》1份，委托梁某在代为偿还梁某、张某的借款后再代为出售涉案房屋，委托期限自2015年12月25日起至2016年12月24日止。该《抵押借款合同》和《委托书》均于2014年12月26日进行公证。
2015年12月21日，梁某与蒋某签订涉案房屋买卖合同，2015年12月22日，原王某名下的涉案房屋权证变更转移登记至蒋某名下。王某认为梁某和蒋某的行为侵犯了其合法权益，诉至法院要求确认梁某与蒋某签订的涉案房屋买卖合同无效。
【调查与处理】
武汉市江岸区人民法院依法作出判决如下：确认被告梁某作为原告王某的代理人与被告蒋某于2014年12月21日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效。
后梁某与蒋某不服一审判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，二审法院对一审查明的事实予以确认，依法作出判决如下：驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
一审法院武汉市江岸区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于梁某对涉案房屋的处分是否构成无权处分以及蒋某在本案中是否系善意第三人。
关于梁某是否构成无权处分，经一审法院查明，王某与梁某于2014年12月25日签订《委托书》1份，委托梁某在代为偿还梁某的借款后再代为出售涉案房屋，委托期限自2015年12月25日起至2016年12月24日止，该《委托书》对梁某代为出售房屋的前提条件和期限已经作出了明确约定，系双方真实意思表示。
根据庭审查明的事实，梁某于2015年12月21日与蒋某签订了涉案房屋买卖合同，又于2015年12月23日向梁某代为偿还王某的借款，明显违反了《委托书》约定的先代为偿还借款再代为出售房屋的委托权限，且梁某代为出售涉案房屋的时间也不符合《委托书》的委托期限。
梁某抗辩因梁某宣布借款提前到期故委托期限则对应提前，因无委托人王某对此的明示同意，无情况紧急、难以与王某取得联系的情形，且梁某也未将该情况及时报告王某，法院不予采纳该抗辩意见。故梁某作为王某的代理人与蒋某于2014年12月21日签订涉案房屋买卖合同系无权处分，该房屋买卖合同无效。
关于蒋某是否属于善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
在本案中，梁某将涉案房屋以360,000元的价格出售给蒋某，显著低于市场价格，即梁某并未以合理的价格将涉案房屋出售给蒋某，故蒋某在本案中不属于善意第三人。
【典型意义】
在民间借贷中，出借人为了到期收回借款，往往要求借款人提供不动产作为债权担保，双方签订抵押合同并办理抵押登记。如果借款金额较大，为了进一步担保债权的实现，还会要求借款人与第三人签订委托合同，约定由该第三人享有代为出售不动产并代为收取相应价款的权利，以确保抵押担保功能的实现。
根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同，受托人在授权范围内依法实施的行为，由委托人承担对外的法律后果。受托人利用委托合同，超出委托权限实施侵害委托人合法权益的行为，不受法律保护。
本案中，王某和梁某就代为出售房屋的前置条件和委托期限达成合意，签订《委托书》1份，不违反法律、法规的强制性规定，真实有效。梁某在明知委托权限和委托期限的情况下，无视委托人的真实意愿和委托合同订立的真实目的，滥用委托人授予的权利，将涉案房屋低价出售给蒋某，违反了诚实信用原则，系无权处分。
另随着经济发展，商业交往的日益频繁，为了维护交易安全，鼓励交易，平衡所有权人和善意受让人之间的利益，产生了善意第三人的概念，提醒所有权人对自己的财产尽注意义务，否则将承担不利后果。
本案中的争议焦点之一就是蒋某是否属于善意第三人？我国《物权法》对善意第三人进行了明确规定，蒋某以明显低于市场价格的价格受让涉案房屋，不符合我国《物权法》的相关规定。且王某将代为出售涉案房屋的相关事宜委托给梁某，《委托书》中对委托权限、委托期限都进行了明确约定，梁某在未告知王某的情况下处分涉案房屋，王某确已尽到注意义务，其合法权利应该得到保护。