更多>>信息公告

您当前所在的位置是：主页 > 普法动态 > 江岸区 > 江岸区

【以案释法】购买二手房，卖家突然反悔该怎么办?

发布时间：2018-12-20 00:07 浏览次数：次

字体显示：【大】【中】【小】

【案情简介】

原告李某与被告徐甲（系被告徐乙及被告肖某的侄子）以及第三人某房地产公司签订了《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定李某以人民币190万元的价格向徐甲购买房屋一套，由第三人提供中介服务。

合同签订当日，李某向徐甲支付了5万元的定金，并支付了2万元的购房款，徐甲开具了收条，后李某又分两次向第三人支付了中介费1万元。

后李某向银行申请贷款。贷款下来后，徐乙因房价上涨以徐甲无代理权为由明确向第三人及李某表示不同意出售房屋，不愿意继续履行合同，李某要求继续履行未果后向法院提起诉讼。

【法律分析】

◇ 代签合同的效力问题

根据法律规定，通常只有房屋的所有人才能买卖和处分房屋；房屋为共同所有的，处分和买卖房屋时还需经过全体共有人的同意。《合同法》规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义定力的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由代理人承担责任。”、“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即无代理权或无处分权的人取得房屋所有权，或房屋所有权人时候表示对出卖房屋的行为追认的，则该买卖合同有效；否则，该买卖合同无效。

结合本案，如果当初徐甲未经过徐乙及肖某的同意，私下将房屋出卖，并在买卖合同上代其签字，那么买卖合同则对徐乙不发生效力，李某不得要求对方继续履行合同，只能要求徐某承担相应的缔约过失责任，要求其赔偿自己的损失。

◇ 徐某在房屋买卖合同上代徐某某及肖某某的签字是否为无权处分？

这个问题涉及民法上的代理行为。根据法律规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”

结合本案，徐乙可以通过授权，由徐甲以徐乙的名义，按照徐乙的意识实施相关的买房行为，徐甲作为其代理人，在授权范围内所实施的一切行为，包括与买房人进行洽谈，就相关事项发出要约或做出承诺、签署合同等，均为有效，且法律后果由徐乙承担。中介公司工作人员的证言可以表明，徐乙对该买卖合同是知情的，且以行为表示同意，因此徐甲的代签行为是有效的，并非无权处分。

通常情况下，代理人需出示被代理人签署的授权委托书，且该授权委托书需经公证机关进行公证，但在本案中，徐甲并未出示徐乙签署的授权委托书，对此，民法通则规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”因此，徐乙以其不知情为由显然只是一种托辞，得不到法庭的支持。

【判决结果】

法院作出一审判决：

一、李某与徐甲在第三人处签订的合同继续履行；

二、李某于判决生效之日起支付徐甲购房款183万元；

三、驳回李某的其他诉讼请求。

【典型意义】

由于房价的上涨，二手房买卖的房屋诉讼纠纷也随之增加，如果操作不规范，会给买受人增加巨大的风险。面对此类案例，处理原则是尊重法律和事实，遵从证据，买收人避免引发不必要麻烦的最好办法就是不要让对方代签。作为买方，一定要注意以下几点：

1、要查清房屋的产权规定，要仔细审核房产证，必要时到当地的房管局或住建委查询，看房屋是否等级为共有财产，是有还有其他共有权人。

2、在签署合同及其他法律文书时，应要求房屋所有权人亲自到场签署，不得委托他人，也不同意出卖方在买受人不在场的情况签署。

3、如果确实因特殊原因，房屋所有权人不能到场签署而委托他人代签的情况下，一定要求提供其签署的授权委托书，且该授权委托书必须经过公证，且将该公证书和合同一起妥善保管。

上一篇：【以案释法】擦亮眼睛，注意识别这些“糖衣炮弹”的骗子招数！

下一篇：乘着宪法的翅膀我们一同飞翔——记全国中小学生“宪法晨读”湖北分会场活动

更多>>信息公告

友情连接： | 中国普法网| 湖北司法行政| 湖北法治网| 武汉律师网