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【以案释法】二手房卖家出售房屋又反悔 法律定纷维护市场经济秩序
发布时间：2018-10-08 16:58 浏览次数：次
发布时间：2018-10-08 16:58 浏览次数：次
【基本案情】
涉案房屋位于武汉市江岸区二七北路A号B栋C单元D层F室，房屋登记所有权人为程某某。程某某与李某某系夫妻关系。
2016年6月14日，程某某（卖方、甲方）、彭某（买方、乙方）与武汉吉某房地产公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市江岸区二七北路A号B栋C单元D层F室，建筑面积73.49㎡，房屋交易成交价为950,000元，本合同签订当日乙方支付定金50,000元，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费。
乙方首付款510,000元，以为甲方提前还贷形式支付60,000元，剩余首付款450,000元在过户当日见到已是乙方名下房产证收件单时支付给甲方。尾款390,000元由乙方委托丙方办理商业贷款。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担。在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费19,000元。甲方（卖方及配偶）房产共有权人处程某某、李某某签名捺印，乙方（买方）处彭某签名捺印，丙方（经纪代理方盖章）处武汉吉某房地产公司加盖公章。程某某自认上述合同内李某某的签名捺印均由其代为签署、加盖。
同日，程某某收到彭某支付定金50,000元。彭某支付信息咨询服务费19,000元。2016年6月16日，程某某收到彭某支付的100,000元用于房屋提前还款，程某某的女儿李某提前归还贷款本金56,497.15元、归还利息80.74元，结清全部贷款，并取走他项权证。
后为配合办理涉案房屋贷款手续，程某某、李某某签署了相关材料，其中包括2016年7月4日《二手房交易卖方配偶授权书》一份，载明：本人李某某作为程某某的配偶及财产共有人，同意程某某出售房产给彭某，本人已授权程某某全权办理房屋交易手续，并愿意承担相应的法律责任。授权人签字处李某某签名。审理中，经法院询问，程某某认可该签名系李某某亲笔所签，李某某的特别授权委托诉讼代理人即女儿李某也认可该签名是李某某的签名。
【争议焦点及认定意见】
（一）关于涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的效力认定问题。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》系签订双方真实意思表示，卖方及房产共有权人处程某某签名捺印，买方处彭某签名捺印，经纪代理方处武汉吉某房地产公司盖章，同日彭某依约支付定金及信息咨询服务费，程某某收取定金并出具《定金收条》，武汉吉某房地产公司收取信息咨询服务费并出具《收据》，各方已按合同约定履行各自义务。此后，彭某依合同约定向程某某支付100,000元用于提前偿还其房屋贷款，程某某出具《收条》。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案合同合法有效，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。
（二）关于李某某未在涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字、程某某是否属无权处分的问题。首先，据程某某陈述，李某某对涉案房屋意欲出售一事知情且程某某在《武汉市存量房居间（买卖）合同》上代李某某签名捺印，表明武汉吉某房地产公司在双方签订合同前就相关情况明确告知了程某某；其次，因彭某购买涉案房屋时原计划申请银行贷款，故程某某、李某某共同协助办理贷款审批手续且在相关材料上签名捺印，表明李某某确知晓涉案房屋出售事宜，且经询问《二手房交易卖方配偶授权书》确系其签名，李某某作为完全民事行为能力人在上述材料上签名捺印，其应当能够准确理解所载内容的准确含义；再次，李某某在《二手房交易卖方配偶授权书》及相关材料上的签名捺印，应视为其对程某某处分涉案房屋行为的追认，故对程某某、李某某的抗辩意见，不予采纳。
（三）关于合同继续履行的问题。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，不符合法定及约定的解除条件，双方均应依约继续履行合同，彭某提出愿意一次性支付全部剩余购房款800,000元，应予以照准，对程某某、李某某要求解除合同的抗辩意见，不予采纳，程某某、李某某亦应及时办理涉案房屋的抵押权注销手续并协助彭某办理涉案房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由彭某负担，并应向彭某交付涉案房屋。因双方需继续履行合同，故对彭某放弃主张违约金的请求，亦应予以照准。
【法律依据】
【争议焦点及认定意见】
（一）关于涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的效力认定问题。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》系签订双方真实意思表示，卖方及房产共有权人处程某某签名捺印，买方处彭某签名捺印，经纪代理方处武汉吉某房地产公司盖章，同日彭某依约支付定金及信息咨询服务费，程某某收取定金并出具《定金收条》，武汉吉某房地产公司收取信息咨询服务费并出具《收据》，各方已按合同约定履行各自义务。此后，彭某依合同约定向程某某支付100,000元用于提前偿还其房屋贷款，程某某出具《收条》。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案合同合法有效，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。
（二）关于李某某未在涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字、程某某是否属无权处分的问题。首先，据程某某陈述，李某某对涉案房屋意欲出售一事知情且程某某在《武汉市存量房居间（买卖）合同》上代李某某签名捺印，表明武汉吉某房地产公司在双方签订合同前就相关情况明确告知了程某某；其次，因彭某购买涉案房屋时原计划申请银行贷款，故程某某、李某某共同协助办理贷款审批手续且在相关材料上签名捺印，表明李某某确知晓涉案房屋出售事宜，且经询问《二手房交易卖方配偶授权书》确系其签名，李某某作为完全民事行为能力人在上述材料上签名捺印，其应当能够准确理解所载内容的准确含义；再次，李某某在《二手房交易卖方配偶授权书》及相关材料上的签名捺印，应视为其对程某某处分涉案房屋行为的追认，故对程某某、李某某的抗辩意见，不予采纳。
（三）关于合同继续履行的问题。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，不符合法定及约定的解除条件，双方均应依约继续履行合同，彭某提出愿意一次性支付全部剩余购房款800,000元，应予以照准，对程某某、李某某要求解除合同的抗辩意见，不予采纳，程某某、李某某亦应及时办理涉案房屋的抵押权注销手续并协助彭某办理涉案房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由彭某负担，并应向彭某交付涉案房屋。因双方需继续履行合同，故对彭某放弃主张违约金的请求，亦应予以照准。
【法律依据】
1、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
3、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
4、《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
5、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
6、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
7、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同时出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【审理结果】
【审理结果】
一、原告彭某与被告程某某、李某某继续履行2016年6月14日的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；
二、被告程某某、李某某于本判决生效之日起5日内办理位于武汉市江岸区二七北路A号B栋C单元D层F室房屋的抵押权注销手续；
三、原告彭某于本判决生效之日起5日内向被告程某某、李某某支付购房款800,000元；
四、上述第二、三项履行完毕之日起5日内被告程某某、李某某协助原告彭某办理位于武汉市江岸区二七北路A号B栋C单元D层F室房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由原告彭某负担，同时被告程某某、李某某应向原告彭某交付上述房屋。
后被告程某某、李某某不服一审判决提出上诉，中院作出判决：驳回上诉，维持原判。
【案例点评】
【案例点评】
近年来，随着房屋价格不断攀升新高，二手房市场出现诸多卖方售房又反悔的情况，在卖方市场强势主导的情况下，矛盾较小的通过中介调解，由卖方退还定金、赔偿少量损失自行消化，纠纷较大的则诉讼到法院且多次调解不成、均不相让。
面对这一类型案件，我们的基本处理原则是尊重法律、遵守合同、遵从诚信，不能放任仅因经济利益的驱使而放弃信守契约的行为，在尽量降低双方损失的基础上寻找调解的两全方案，调解不成则应尽快依法作出裁判，运用法律的手段维护市场经济秩序。