安居才能乐业，对于很多在异地打拼的年轻人来说，租房是他们开启城市生活的“第一站”，如何构建良性的房屋租赁市场氛围，让他们“租得起、住得好”，是住房租赁市场发展的重中之重。
近年来，国家一直高度重视住房租赁市场发展。党的二十大报告强调，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今年的政府工作报告提出，要支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
然而在火热的租房市场中，租房乱象屡屡发生，严重侵犯了租赁双方特别是租房者的合法权益。多名全国人大代表在接受《法治日报》记者采访时认为，当前我国住房租赁市场法治建设不够健全，住房租赁专项立法的缺失，使得租赁双方诸多权益缺乏法律明确规定，应加快推进住房租赁市场立法，健全租房市场，遏制租房乱象，增强承租者的“安全感”。
租房市场“步步惊心”
最近因为换房的事，让租住在北京市朝阳区某小区的马翔宇生了一肚子闷气。
为了换间更大的房子，马翔宇在现租住房屋即将到期前就告知房东不再续租，原本同意的房东却在退房时变卦了，先是以马翔宇未提前一个月告知，他还要另寻租户为由拒退押金，此后又以屋内墙壁有多处挂钩痕迹为由要求经济赔偿。
当初为了省下中介费，马翔宇和房东自行签订了租房合同，但合同内容既不细致也不规范，为避免继续扯皮，马翔宇只得放弃了押金。
刚从老家来北京时，马翔宇就曾因租房吃过亏。当时他在一家中介机构的推荐下选择了某三家合租的住房，中介承诺是三居室，但他入住后才发现，他住的是由客厅改的隔断间，由于隔断材料不好导致隔音、保温效果都很差。
像马翔宇一样遭遇过“租房坑”的人不在少数，在一些租房论坛和租房软件评论区内，很多人都在吐槽租房市场的“步步惊心”：中介机构发布虚假房源，入住环境与宣传相差大；违规改造打隔断，一居室变群租房，甚至按床位出租；隐瞒房屋亏欠水电费，要现任租户承担；退房时被要求缴纳部分卫生费……
即便选择绕开中介机构，通过房东直租，也可能遭遇多收取租房押金、房屋频繁涨价、房东因故退押金不再续租、退房时以房屋有损为由要求赔偿、二房东私自转租后跑路等诸多情况。
记者注意到，租房市场乱象的受害者多以租房者为主，而在发生纠纷后，多数人往往自认倒霉，害怕因为索要押金等情况付出更大的经济和时间成本。
“在住房租赁关系中，租客往往是弱势群体，其权益难以得到有效保障。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波多年来一直关注住房租赁市场发展，他发现租客遭遇“随意涨价”“克扣押金”甚至“断水断电”等情况并不鲜见。这种行为既损害了租客的利益，也极大扰乱了住房租赁市场秩序。
尽快补齐法律短板
在姚劲波看来，要想让更多人能够放心地把租房作为一项住房长期方案，就必须维护其合法权益，这就需要不断健全住房租赁市场法治建设，增强承租者的“安全感”。
全国人大代表、河南省新乡市糖业烟酒有限责任公司董事长买世蕊对此表示认同。她认为，当前住房租赁市场乱象频出，是因为缺乏明确的、具有约束力的法律规定，导致租赁双方的一些权益得不到保障。
买世蕊指出，我国早期的房地产相关法律制度主要将商品房开发、销售作为重点，因此主要是针对房屋买卖作出规定，在房屋租赁立法上相对不足。比如，对于市场监管、租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益等没有明确规定，导致租房者的基本权益难以得到保障。
“当前城市住房正在逐步由‘重售轻租’向‘租售并举’转变，应进一步规范和促进住房租赁市场健康有序发展。”买世蕊建议加快推进住房租赁立法，通过出台一部可操作性的法律来规范发展住房租赁市场。法律中应将住房租赁市场中政府的权力、租赁双方的权利和义务等明确界定清楚，还要用法律保障租购同权、租房者平等享受城市公共服务等。
姚劲波建议尽快补齐租房市场立法领域的短板，完善房屋租赁制度顶层设计，应明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依，同时要在交易环节加强承租者权益保障，使租房切实成为实现住有所居的重要途径。
“通过法律明确房屋租赁双方的权利义务，稳定租赁关系，才能从根本上建立一个健康可持续的住房租赁市场。”对于如何完善住房租赁相关立法，复旦大学法学院教授季立刚有自己的思考。
季立刚认为，目前我国住房租赁相关法律法规对房屋租赁当事人的权利义务关系规定过于原则化，应当进一步细化明确。比如，明确出租人收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利，依照合同约定交付房屋、保持房屋适于使用、无正当理由不得随意违约驱赶承租人等义务。对于承租人，则应明确其获取房屋权属信息的权利、对所租房屋的独占权、优先承租权及购买权、承租人地位的承继权，按照约定期限支付租金、按照约定用途使用房屋的义务等。
针对住房租赁市场，当前包括北京、上海、江苏等一些地方已经进行了地方立法尝试。比如，2022年9月1日起施行的《北京市住房租赁条例》对加强政府调控、稳定租金水平等作出规定，并对出租方、承租方、房地产经纪服务方的权利义务等进行明确规范。
在买世蕊看来，当前各地关于住房租赁的地方立法有很多优秀经验，为出台全国性立法提供了借鉴，应加快推进住房租赁立法工作。
多措并举加大供给
发展住房租赁市场，满足居民需求，增加供给非常重要，在不少业内人士看来，当前房屋租赁市场中市场供给不足，是导致租金高、市场混乱等问题的一大原因。
早在2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中就提出鼓励培育市场供应主体，发展住房租赁企业，着力推动除公共租赁住房外的商品租赁住房发展。
目前大城市租赁人口比例不断增加，姚劲波建议多措并举加大租赁房源供给。租房供应主体方面，应鼓励多方主体加入租赁房源的供应和建设，引导民众将闲置住房用于出租。同时，可进一步放宽承租人租房时的公积金提取限额，并考虑租金抵扣个人所得税。此外，政府、房地产企业和专业化租赁机构也应多方合作，在大型工业园区、商业区周边增加经济型公寓，进一步保障劳动者的就业和生活。
全国人大代表、天津大学管理与经济学部教授张水波注意到，当前整体住房租赁市场供给还是以散户状态为主，缺少专营租赁服务的机构，对此，他提出了探索长租房市场建设的建议。
“探索长租房市场建设，支持发展专业化长租机构是关键。”张水波认为，要着力发展法人主体的专业长租机构，管理运营机构化长租房并形成市场规模。一方面，长租机构通过标准化改造出租，能有效盘活存量闲置住房、扩大市场供给规模，满足租客群体日益提升品质居住需求；另一方面，通过输出规范化租赁合同、网签备案等手段，促进交易真实性，还能帮助主管部门完善市场管理体系，解决信息不对称、房源无备案、租期不稳定等问题。
在张水波看来，可以鼓励专业长租机构向房东设置“房屋出租保底收益”机制，长效维持租房市场供给端的稳定。长租机构可通过对市场行情、租金预期、房屋品质溢价等一系列因素的综合研判，设计一定比例的保底收益，按月向房东支付。此举能有效避免早前租房市场中“高收低出”的模式弊端和资金链风险，同时能进一步保障房东权益长效稳定，增强房东对出租市场的信心，进而形成长期委托出租的合作关系，扩大租房市场供给质量和数量。
