【案情简介】

在A、B公司签订合同的第三年，因B公司长期拖欠租金，A公司解除了双方租赁合同，并清退了乙。随后与个人丙就该房屋签订租赁合同，租期五年。

后甲以“买卖行为都不能影响租赁合同效力，那么仅仅解除前手的租赁合同定然不能否定后手租赁合同的效力”为由，将乙、丙同时起诉至人民法院，要求乙、丙二人对合同租金承担连带偿还责任，并支付逾期给付的资金占用费。
【处理结果】
     经审判，法院判决驳回原告甲的全部诉讼请求。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》

第九十四条 【合同的法定解除】

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

（五）法律规定的其他情形。

第二百二十四条 【转租】

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十七条 【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十九条 【所有权变动后的合同效力】

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【法律分析】
      本案本身并不复杂，主要是其中涉及的一些日常会遇到的房屋租赁法律小知识值得我们注意。
      1、行使法定解除权
      本案中，由于B公司长期拖欠租金的违约行为，根据《合同法》第九十四条第三款规定，A公司行使法定解除权解除了双方的租赁合同。

虽然B公司与甲、甲与乙之间的租赁合同并不会因此而解除或无效，但此时B公司不再享有该房屋的使用权，甲也就无法向乙交付房屋使用权。这种情况下，乙有权解除与甲之间的租赁合同，自然也就不需要再付租金。
      2、 转租
      在房屋所有权人的同意的情况下，房屋是可以转租的，但转租期限不能超过承租人剩余租赁期限（出租人与承租人另有约定的除外）。因此，在本案中，经A公司同意，B公司将房屋转租给甲，甲将房屋转租给乙的行为均是合法的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金的，人民法院应予支持。以本案为例，如果甲要求代B公司支付拖欠的租金和违约金的话，A公司应当同意。
      3、 买卖不破租赁
      为保护保护租赁合同关系中守约承租人的合法权益，《合同法》第二百二十九的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”，而要适用这一原则，也有一定的条件：
    （1）存在合法有效的租赁合同；
    （2）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人；
    （3）租赁物已经交付承租人；
    （4）所有权发生变动是在租赁期间内。
     买卖不破租赁的立法本意在于保护租赁合同关系中守约的承租人的合法权益。本案中，甲将买卖不破租赁理解为“买卖行为都不能影响租赁合同效力，那么仅仅解除前手的租赁合同定然不能否定后手租赁合同的效力”，根本没有立法者本意，而且是对法律条文的胡乱解读。
    需要注意的是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，均不适用“买卖不破租赁”的原则。