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【以案释法】违建门面被拆除租金是否该退还？

发布时间：2019-07-04 08:41 浏览次数：次

【案情简介】
2015年8月8日，武汉金贝公司（化名）将门面租给帅某作经营小吃使用。双方签订了房屋租赁合同，租期为5年，每月租金15000元。2019年3月，该门面被纳入江岸区违章建筑，双方为解除合同以及是否退还租金等问题发生纠纷。双方自愿申请永清街人民调委会进行调解。

【争议焦点】
本案的争议焦点在于：1、违建房屋租赁合同是否有效？2、合同无法履行给承租方造成的损失如何分担？3、出租方是否应该退还租金？

【法律分析】
一、违章建筑的定义及分类。违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
二、《城市房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
本案中，该门面被认定为违章建筑，属于《城市房屋租赁管理办法》第六条中规定的不得出租的情形。在这种情况下，武汉金贝公司将该房屋用于出租，违反了《城乡规划法》、《建筑法》、《城市房屋租赁管理办法》的强制性规定，签订的租赁合同因违反法律强制性规定而归于无效。
三、《中华人民共和国合同法》第58条合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

经调解，金贝公司最终与帅某达成协议，租金按实际承租天数结算。

【典型意义】
“武汉，每天不一样”，在武汉快速发展的过程中，拆除各种违法违章建筑不仅能提升城市形象，还能使生活更加方便，营造更加安全和谐的居住环境。在城市化发展过程中，拆、建每天都在发生，伴随着建筑物而产生的各种问题也随之而来。随着武汉军运会的召开，武汉的城市形象和城市品位将进一步提升，向来自全世界的军人展示武汉的不一样。因此，在处理相关问题时，需更加注重调解。和谐社会由我们共同维护！

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