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【以案释法】认为物业服务不到位，可以拒交物业费吗？

发布时间：2019-06-06 10:07 浏览次数：次

【案情简介】
甲公司参加A小区业主大会主持的选聘物业公司的竞标活动，经业主大会最终投票表决，甲公司以过半数业主总户数和房屋建筑面积表决赞成被A小区选聘为物业服务单位，小区业主委员会根据业主大会的决议与甲公司签订了《物业服务合同》，并将相关程序予以了公示。甲公司此后入驻A小区，开始为该小区提供物业服务。期间部分业主以未经过其同意、没有签订《物业服务合同》、未享受物业服务、物业服务存在瑕疵等理由拒绝向甲公司缴纳物业费。甲公司通过电话、上门、书面催收等方式向该部分业主催收物业费，均被业主拒绝。后甲公司将部分业主直接诉至法院，要求该部分业主足额支付物业费165428元并承担逾期支付物业费的损失54869元。

【调查与处理】
经法院调解，该部分业主向甲公司支付物业费165428元，甲公司放弃违约金的请求。

【法律分析】
本案是一起典型的物业服务合同纠纷，争议焦点在于：甲公司通过合法的程序经A小区业主大会表决通过并与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。甲公司按照合同约定向A小区业主提供了物业管理服务，业主享受服务就应当支付物业费。该部分业主以未经过其本人同意及与本人签订物业服务合同，否认双方存在物业合同关系，并认为即使甲公司提供了物业服务，但服务存在瑕疵，其有权拒绝支付物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
◇ 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
◇ 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业服务收费管理办法》
◇ 第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

故本案中，A小区业主委员会经业主大会表决决议与甲公司签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力，物业公司提供物业服务后，业主应当缴纳物业费。

【典型意义】
物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而据不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而生。如果业主决绝缴纳物业费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正损害的是业主利益。
物业公司应当在服务过程中，加强与业主沟通，努力在现有的情况下提高自己的服务质量 ,进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司服务工作很难有效展开下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。
当然，业主在物业服务过程中提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促与支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好的开展工作。

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