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【以案释法】购买还建房八年未过户,房财两空~
发布时间:2021-06-10 11:19 浏览次数:次
发布时间:2021-06-10 11:19 浏览次数:次
【以案释法】
艳某系刘某的继母,A房屋为刘某名下房产。2013年初,章某向艳某支付了购房款,意为购买A房屋(还建房),但没有签订购房合同。2013年6月,章某对A房屋进行了装修,并与家人一直居住在该房屋中。
2019年9月,袁某从刘某处购买A房屋(符合上市交易条件),办理了过户。袁某购买A房屋时,该房屋已有人居住,刘某解释居住人为其父母的朋友。后袁某多次上门催告,要求章某等人搬离,但都遭到拒绝。
【调查与处理】
2021年1月,袁某起诉章某,要求腾退A房屋,在法院调解下,双方达成调解协议,章某于2021年5月底搬出该房屋,腾退并交还给袁某。
袁某起诉章某同月,章某向法院起诉艳某,要求返还购房款及房屋增值损失,相关诉讼请求得到了一审法院支持;2021年4月,二审法院维持了一审判决结果。
【法律分析】
《中华人民共和国民法典》
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
房屋所有权以房屋登记(即物权登记)为准,A房屋已过户到袁某名下,该房屋由袁某所有,得以对抗其他所有人。事实上的占有并不构成法律意义上的物权所有的权利状态。
本案中,章某是向艳某支付的购房款,而不是向刘某支付;艳某没有刘某的授权,且没有签订购房合同,不能证实刘某同意将房屋卖给章某,故章某与刘某之间不存在房屋买卖合同关系。
【典型意义】
还建房达到一定年限,符合上市交易条件,但在此之前购买的,存在很大风险,尤其是一房二卖,或者一房多卖,一定要注意。本案中,A房屋为还建房,章某支付购房款时,该房屋并不满足过户条件,无法立即办理过户。而章某在长达六年的时间里没有进行过户,也没有拿起法律武器起诉要求过户,最终导致了“房财两空”的结果。
一般情况下,购买未达到上市交易条件的还建房,要与房主签订经修改且符合实际要求的购房合同,明晰双方权利义务及违约责任,并实际占有该房屋,购房款也要实际支付给房主本人;及时了解相关政策,在房屋能够过户时,第一时间要求房主配合过户,出现阻碍的,积极通过向法院起诉要求过户。