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【以案释法】购买还建房八年未过户，房财两空~

发布时间：2021-06-10 11:19 浏览次数：次

【以案释法】

艳某系刘某的继母，A房屋为刘某名下房产。2013年初，章某向艳某支付了购房款，意为购买A房屋（还建房），但没有签订购房合同。2013年6月，章某对A房屋进行了装修，并与家人一直居住在该房屋中。

2019年9月，袁某从刘某处购买A房屋（符合上市交易条件），办理了过户。袁某购买A房屋时，该房屋已有人居住，刘某解释居住人为其父母的朋友。后袁某多次上门催告，要求章某等人搬离，但都遭到拒绝。

【调查与处理】

2021年1月，袁某起诉章某，要求腾退A房屋，在法院调解下，双方达成调解协议，章某于2021年5月底搬出该房屋，腾退并交还给袁某。

袁某起诉章某同月，章某向法院起诉艳某，要求返还购房款及房屋增值损失，相关诉讼请求得到了一审法院支持；2021年4月，二审法院维持了一审判决结果。

【法律分析】

《中华人民共和国民法典》

第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百四十条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第五百零二条　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

房屋所有权以房屋登记（即物权登记）为准，A房屋已过户到袁某名下，该房屋由袁某所有，得以对抗其他所有人。事实上的占有并不构成法律意义上的物权所有的权利状态。

本案中，章某是向艳某支付的购房款，而不是向刘某支付；艳某没有刘某的授权，且没有签订购房合同，不能证实刘某同意将房屋卖给章某，故章某与刘某之间不存在房屋买卖合同关系。

【典型意义】

还建房达到一定年限，符合上市交易条件，但在此之前购买的，存在很大风险，尤其是一房二卖，或者一房多卖，一定要注意。本案中，A房屋为还建房，章某支付购房款时，该房屋并不满足过户条件，无法立即办理过户。而章某在长达六年的时间里没有进行过户，也没有拿起法律武器起诉要求过户，最终导致了“房财两空”的结果。

一般情况下，购买未达到上市交易条件的还建房，要与房主签订经修改且符合实际要求的购房合同，明晰双方权利义务及违约责任，并实际占有该房屋，购房款也要实际支付给房主本人；及时了解相关政策，在房屋能够过户时，第一时间要求房主配合过户，出现阻碍的，积极通过向法院起诉要求过户。

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