【案情简介】

2017年2月，王某看中了甲公司的一套期房，遂与甲公司签订了商品房预售合同，约定合同自签订之日起生效。

2019年5月，甲公司已将房屋建成。由于近两年房价一直上涨，该区域房价比2017年高出不少，王某非常庆幸自己的投资眼光。正当王某联系开发商咨询房屋交付问题时，甲公司称由于当时签订的预售合同没有办理备案登记手续,所以购房合同是无效的，并且准备将王某所购的房屋重新售予他人。

 

【争议焦点】

本案的争议焦点在于：

① 未办理备案登记的商品房预售合同是否有效？

② 开发商是否能够再将房屋售予他人？

 

【法律分析】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

本案中，甲公司与王某签订的房屋预售合同是有效的，除非当事人约定以办理登记备案手续为该合同的生效条件，否则当事人签订了商品房预售合同后，任何一方都不得以预售合同没有办理登记备案手续为由而主张合同无效。即使双方约定了以办理登记备案手续为生效条件，如果一方履行了主要义务，比如买房支付房款，而另一方接受的，即使没有办理登记备案手续，该合同也是有效的。因此，根据王某的情况，该份合同是有效的，甲公司无权将该房屋再次售予他人。

 

【典型意义】

随着商品房交易市场的繁荣和对商品房需求的不断增加，很多房地产开发商都会出现“一房二卖”的行为。正常情况下，预购人（买方）只要履行了商品房预售合同义务的，其就有权要求预售人（卖方）将原来期待的、已经竣工验收合格的房屋登记在自己名下的权利。

需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。当事人双方签订的商品房预售合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可。而预售合同备案登记，是为了保全以将来发生不动产变动请求权而创设的预告性质的登记的效力，其作用在于使预售合同能产生对抗第三人的效力，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记的预售合同对抗开发商的转让行为。