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【以案释法】房产交易成功，卖方不迁户口是否违约？
发布时间：2019-03-14 14:52 浏览次数：次
发布时间：2019-03-14 14:52 浏览次数：次
【案情简介】
【处理结果】
【评析意见】
【典型意义】
黎某在武汉市某小学附近有一栋商品房，2014年，黎某与张某在中介公司签订了房屋买卖合同。因张某无法付清全款，在中介的指导下，黎某将房屋先行过户给了张某，张某取得产权证书后以产权抵押贷款，将余款付给黎某。
黎某在出售该房前有燃气充值1000元在表内，黎某要求张某将1000元燃气费支付结清，张某据不结清，为此双方发生了争议。黎某未按照合同的约定迁出户口。
2017年3月，张某以黎某不迁户口违约，且不迁户口导致其购买的学区房无法让小孩入学为由，要求支付违约金60余万元（按照合同约定为交易之日10日内迁出户口，若不迁出每日按照总价款的万分之三承担责任）。
【处理结果】
一审判决：
一、判令黎某支付违约金10000元；诉讼费由黎某承担100元，张某承担4800元；
二、驳回张某其他诉求。
判决后张某不服提出上诉，二审经过审理，维持原判。
【评析意见】
本案的争议焦点在于：
① 关于违约责任的认定问题，黎某不依约迁出户口是否是违约？
② 是否存在黎某不迁户口导致子女不能入学的问题？
双方在买卖合同中约定，自房屋产权过户之日起10日内，黎某迁出户口，否则按照每逾期一日承担合同总价款万分之三的违约责任；按双方约定，黎某不迁出户口确实存在违约，但是要根据张某的购房意图是否存在子女不能入学而导致的损失来确定违约赔偿责任。
根据《合同法》以及《合同法解释》规定，损失高于双方约定的违约责任的，以实际损失为赔偿标准，损失低于违约约定的，违约赔偿以不超过总价款的30%作为违约责任。
首先，张某购买的确实是学区房，其满足条件是在该房居住满三年以上子女可以就近入学。经法院审理查明，黎某虽然没有迁出户口，但是张某的户口自购房后就已经迁入，故不存在张某不能迁入户口的事实，也不存在影响子女入学的客观事实，且当时张某的子女尚小并未入学，又加上就近入学的政策以及学校规定等属于不可控之政策变化，因此，张某主张导致其子女入学受阻的客观事实不能成立。
其次，张某不迁出户口客观上已经构成违约，但是违约的形成是基于燃气费争议所致，且违约没有给对方造成实际损失，故依据违约金惩罚性规则，判令黎某承担10000元违约金作为对黎某违约的惩罚。
近些年由于房地产的发展，二手房交易过程中产生的纠纷非常之多，又加上中介公司参与二手房交易，导致合同的复杂性大大增加。本案是一起典型的由房屋中介操作的二手房买卖纠纷。在交易过程中，中介将合同程序颠倒，利用先过户，由买方拿房抵押贷款支付卖方房款的手段增加购房意愿，而此举实际上是加大了卖方的风险。
在购房时，买卖双方要正确认识房屋买卖合同是为了保护双方的合法权益，而不是约定虚高的违约金就能保护自身合法权益；在交易过程中要分清楚履行顺序，严格按照顺序履行，否则就会导致权利丧失。