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【以案释法】从房屋租赁合同纠纷案谈承租人权利的保护

发布时间：2019-02-21 15:17 浏览次数：次

【案情简介】

2017年2月，刘先生租赁了一间房屋用于销售手机。为了明确和房东的权利义务，刘先生和房东签订了详细的房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为两年；使用房屋时须缴纳1万元押金，租赁期满后未造成损失的全额退还；其他有关事项，双方也在合同中进行了约定。2018年9月，房东在未告知刘先生的情况下，将房屋出售给了他人。购房者与房东签了购房合同后，要求找刘先生腾退房屋。

由于租赁期限尚未届满，且房屋是刘先生的办公经营场所，直接腾退会造成极大的损失，因此刘先生认为他不应腾退。

而购房者则以自己缴纳了全部购房款，房屋现在归他所有为由，坚决要求刘先生立即退出。

双方互不相让，僵持不下，致使矛盾不断升级。无奈之下，刘先生找到律师咨询如何维权。

【调查与处理】

律师详细了解案情后，提出了专业的法律意见：刘先生承租房屋在前，房东出售房屋在后，根据“买卖不破租赁”原则，房东出售房屋不影响刘先生继续租赁房屋。只要租赁期限没有届满，刘先生仍然可以租赁房屋。并且，房东在出售房屋时未通知刘先生，刘先生作为承租人，享有优先购买权。

同时，律师又向刘先生认真分析了目前的情况。考虑到租赁合同即将到期，且房屋已经出售，刘先生也不可能再租赁此房屋，在购房者和房东支付一定补偿后，可以提前退出。

最终，刘先生与购房者、房东三方在社区进行了协商：在房东退还刘先生1万元押金及1个月租金的基础上，房东和购房者再支付刘先生一个月租金作为补偿，刘先生提前腾退房屋。

【法律分析】
1、《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
承租人租赁房屋后，产权人出售房屋的，不影响产权人与承租人房屋租赁合同的效力，承租人有权继续使用租赁房屋。该规定即我们通常所说的“买卖不破租赁”原则。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，因产权人出售房屋未提前通知刘先生，已侵害了刘先生的优先购买权。如对刘先生造成损失的，也应对刘先生承担赔偿责任。

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